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消息传开本已风声鹤唳的房地产业界又是一片

发布时间:2019-11-25 09:55:37 编辑:笔名

  在现在的楼市行情下,估计十条二十条利好消息也不如一条利空消息来得厉害,特别是与资金相关的,再大牌的开发商也不敢拿这些开玩笑。

  几天前,有媒体报道,各大国有银行接到通知,全面停止对房地产开发商贷款,何时放开等待通知。

  消息传开,本已风声鹤唳的房地产业界又是一片惊呼。

  抱歉兄弟我要先出货了

  5月26日,武汉,万科旗下楼盘红郡率先在当地媒体上高调打出广告:抱歉光谷,拉低你房屋均价1000元!

  随即有开发商在微博上感慨,依稀重见2008年。

  2008年,是万科率先在全国范围内陆续降价,为僵持的市场撕开一道口子。尽管因为在各地的大规模降价引起了同行的诟病和老业主的不满,但那至少推动了更多开发商以实际行动跟进,逐渐让市场成交量回升,而万科对市场的敏锐度也让它先于其他开发商,更迅速地回笼了资金。事后,万科承认降价策略始于管理层对大势的判断,早在2007年10月就已将公司策略定为现金为王,加快资金回笼,改善公司负债。

  此番,万科在武汉再祭出杀手锏,不能不让人联想是否又到了需要加快资金回笼,改善负债的时候?

  今年3月,万科总裁郁亮在2010年业绩说明会上曾表示,万科今年没有在资本市场融资的打算。言犹在耳,但5月13日,万科连发两则公告,宣布就旗下两个项目开发向金融机构融资共9亿元。所谓项目融资,就是针对某一项目,筹资、经营成立一家项目公司,以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。类似的融资方案,万科今年已在上海、珠海等地项目中采用过。

  根据今年4月初公布的2011年万科A公司债券跟踪评级报告,万科存货中已完工开发产品仅占3.97%,现房销售压力并不大,但在建和拟开发产品合计占存货的95.96%。大量的在建和拟建开发产品是房地产开发企业持续经营的保障,但同时也意味着高额的后续开发资金需求。

  这或许不只是万科一家的境况。上面的意思是赶快把手里的存量卖出去,筹集资金投到新项目里去。某国内一线房企杭州地区负责人私下说,总部尽快结束尾盘销售的要求让他们不得不想办法提高成交量,为此在价格上适当让步也是不得不为。

  能卖的都要卖能不买的先不买

  没有开发商会主动承认自己资金紧张,但从今年1~5月的杭州商品房成交量来看,大多数楼盘的去化率都不甚理想。

  现在是能卖的都要卖,那怕是一个车位也好。杭州某本土知名开发商透露说,公司正在酝酿新的促销计划,肯定会比市场预计的低,只是没想好低到多少。他们的目标是能将旗下一黄金地段的项目清盘。此前,该公司旗下曾有一个项目因低价热销,但开发商仍嫌签约慢、资金回笼慢,不够给力。

  即使在杭州楼市的号召力非同一般,如绿城,今年以来的销售情况也不如往年,新开楼盘平均去化率约在50%左右,并没有像以往那样遥遥领先于其他开发商。去年同期,绿城在杭项目的推盘量虽然不多,但平均去化率超过60%,个别地段优越的项目可以超过90%。去化率下降直接导致资金回笼减少,今年1~5月,绿城的销售额约在150亿元左右,比去年同期减少了近20%。

  绿城2010年年报上显示净资产负债率为132%,比2009年的105%再度升高,但今年3月底绿城在香港召开2010年业绩说明会时,其高层曾公开表示,有意在未来两三年内将负债率降至合理水平。

  这不是一个轻松的目标。按照绿城年初公布的计划,到今年年底其各个项目开工面积将达到1800万平方米的规模,如此大的开工量,就算在宏观调控的背景下会将开工节奏放慢一些,其资金需求量也不会小。

  绿城的压力大不大?就算得不到直接回应,至少我们能看到,一向在土地市场上求胜心切的绿城,今年鲜少露面。作者: 詹丽华

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